V Uradnem listu RS, št. 77 z dne 7. 10. 2025 je bil objavljen Zakon o gostinstvu (ZGos-1) , ki določa vrste gostinske dejavnosti, pogoje za njihovo opravljanje ter posebne pogoje za posebne oblike gostinske dejavnosti, tudi za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem. Ureditev oddajanja v kratkotrajni najem uravnoteženo upošteva vplive in interese, ki jih zadeva opravljanje te nastanitvene dejavnosti v stanovanju.
Zakon sistematično razvršča pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti v tri glavne sklope:
- splošne pogoje (kot so določitev vrst gostinskih obratov, pogoji glede opremljenosti in storitev ter označevanje),
- pogoje za prehrambno gostinsko dejavnost (vključno z obratovalnim časom in pogoji za premične gostinske obrate),
- pogoje za nastanitveno dejavnost (kategorizacija, vpis v register nastanitvenih obratov),
- posebne pogoje za turizem na kmetiji ter
- posebne pogoje za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem (posebni pogoji, časovne omejitve).
Ključne novosti zakona so:
- večja fleksibilnost poslovanja gostinskih obratov (odprava prijave rednega obratovalnega časa)
- strokovno ocenjevanje najvišjih kakovostnih kategorij nastanitvenih obratov in turističnih kmetij z nastanitvijo in
- regulacija kratkotrajnega oddajanja stanovanj ter nadgradnja registra nastanitvenih obratov.
Večja fleksibilnost poslovanja gostinskih obratov
Dosedanja ureditev je zahtevala obvezno prijavo obratovalnega čas, pri čemer je bila kršitev tudi, če gostinec ne obratuje v prijavljenem času. Ker je to bilo večje breme za gostince, nova ureditev omogoča zgolj obratovanje v predpisanih časovnih mejah in po objavljenem urniku, ki ga gostinec lahko prilagaja svojim potrebam. V primeru potrebe po daljšem obratovanju zakon omogoča možnost podaljšanega obratovalnega časa v skladu s splošnim aktom občine, poleg tega pa bo možno z odlokom občine določiti posebne dneve, ko bo podaljšanje možno brez soglasja (nekateri tradicionalni prazniki).
Povečanje kakovosti turističnih nastanitev s strokovno kategorizacijo višjih kategorij
Pomembna novost je uvedba strokovnega ocenjevanja višjih kakovostnih kategorij nastanitvenih obratov s štirimi in petimi zvezdicami ter turističnih kmetij z nastanitvijo s štirimi ali petimi jabolki. Kategorizacijo bodo izvajali posebej usposobljeni ocenjevalci kakovosti, ki bodo morali strokovnost izkazati z opravljenim izpitom. S tem se zagotavlja objektivnost, enotnost in postopno dvigovanje kakovosti turističnih nastanitev. Na področju turističnih kmetij se uvaja tudi nova, najvišja kategorija – peto, zlato jabolko.
Ureditev kratkotrajnega oddajanja stanovanj
Zakon ureja kratkotrajno oddajanje stanovanj, saj rast tega segmenta gostinske dejavnosti, ki se opravlja v stanovanjih, neposredno vpliva na dostopnost stanovanj za prebivalce. Večje povpraševanje po stanovanjih spodbuja rast cen, kar otežuje dostopnost stanovanj za dolgoročne najemnike. Ureditev oddajanja v kratkotrajni najem uravnoteženo upošteva več vplivov oziroma interesov, ki jih zadeva opravljanje te nastanitvene dejavnosti v stanovanju. Namen rešitev iz zakona je, da se z regulacijo in časovno omejitvijo oddajanja v najbolj obremenjenih občinah nastanitvena dejavnost v stanovanjih opravlja transparentno in v obsegu uravnoteženim s celovitim razvojem lokalne skupnosti, katerega temelj so ljudje, ki v njej živijo.
Zakon določa splošne pogoje za opravljanje kratkotrajnega najema, kot so:
- vpis v register nastanitvenih obratov in s tem pridobitev identifikacijske številke,
- obvezno soglasje lastnika oziroma solastnikov stanovanja,
- soglasje solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev v tri- in večstanovanjski stavbi, vključujoč soglasja etažnih lastnikov mejnih (sosednjih) stanovanj,
- mehanizmi za večjo transparentnost opravljanja dejavnosti v večstanovanjskih stavbah (objava začetka, nalepka ob vhodu stanovanja).
- dejavnost se ne sme opravljati v oskrbovanih stanovanjih.
S tem se povečuje transparentnost dejavnosti in uvaja specialno poenoteno ureditev glede soglasja lastnikov sosednjih stanovanj glede na zahteve Stanovanjskega zakona, ki je takšna, da varuje interese solastnikov stanovanjske stavbe, hkrati pa omogoča pridobitev soglasja, kjer je za to volja. Zakon določa splošno časovno omejitev oddajanja nepremičnine v kratkoročni najem na 60 dni v koledarskem letu, ki pa velja samo za občine, v katerih obstaja visoko tveganje negativnih vplivov kratkotrajnega najema zaradi sočasno visoke nedostopnosti stanovanj, kar odražajo cene stanovanj, in velikega obsega oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem.
Kriterije za določitev teh občin za naslednji dve koledarski leti bo do 31. januarja 2026 določila vlada z uredbo. Na podlagi uredbe in pridobljenih podatkov, bosta minister, pristojen za stanovanjsko politiko, skupaj z ministrom, pristojnim za gostinstvo, do 30. aprila 2026 izdala sklep, ki vsebuje seznam teh občin za naslednji dve koledarski leti.
Občine lahko dovoljeno trajanje opravljanja dejavnosti določijo drugače glede na specifične okoliščine in potrebe posamezne občine, in sicer:
- občine na seznamu na podlagi analize lahko omejijo dejavnost na med 30 in 270 dni v koledarskem letu;
- občine, ki niso na seznamu, pa lahko na podlagi analize določijo omejitev, ki pa je najmanj 60 dni v koledarskem letu.
Zakon tudi podrobneje ureja način pridobitve soglasij etažnih lastnikov v dvostanovanjskih in večstanovanjskih stavbah. Za opravljanje kratkotrajnega oddajanja stanovanja v večstanovanjski stavbi je določena enotna višina soglasja, in sicer je potrebno pridobiti soglasje več kot 75 odstotkov etažnih lastnikov in soglasje vseh lastnikov stanovanj v stavbi, ki mejijo na dotično stanovanje. Soglasje etažnih lastnikov bo veljavno tri leta. Za obstoječa soglasja bo veljalo prehodno obdobje, in sicer bodo soglasja, ki so že pridobljena veljavna do 31. decembra 2026 ali tri leta od pridobitve soglasja, kar je pozneje.
Za podporo novi ureditvi oddajanja stanovanj v kratkoročni najem se bo prilagodil tudi register nastanitvenih obratov. Ta bo vseboval več podatkov, do katerih bodo imeli pristojni inšpekcijski organi neposreden dostop, in bo povezan s katastrom nepremičnin. Register bo vključeval tudi možnost začasnega preklica identifikacijske številke nastanitve v stanovanju po prekoračitvi dovoljenega števila dni oddajanja.
Z namenom zagotavljanja večje transparentnosti oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem zakon določa obveznost objave začetka opravljana dejavnosti na oglasni deski in nalepko ob vhodu v stanovanje v dvostanovanjski ali tri- in večstanovanjski stavbi. Tudi za oglaševanje in sklepanje pogodb na daljavo bo potrebno uporabljati veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Zakon določa tudi maksimalno število gostov v posameznem stanovanju, in sicer je lahko en gost na 8 m2, ob tem, da je največje število gostov v stanovanju 15.
Nadzor nad opravljanjem oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v skladu z zakonom bo vršila občinska inšpekcija, soglasja etažnih lastnikov in oznake v dvo-, tri- in večstanovanjski stavbi pa stanovanjska inšpekcija.
ZGos-1 začne veljati 22. 10. 2025, uporabljati pa se začne 1. 1. 2026, razen 24. in 25. člena, ki se začneta uporabljati 1. 1. 2027, ter 26. do 31. člena, ki se začnejo uporabljati 1. 2. 2026.
Quelle: MGTŠ